Dette må du vite om husleiekontrakten

Når du endelig har funnet den boligen som passer for deg som student - eller i det minste en du har råd til å leie, så er det tid for å skrive kontrakt. Utleier har gjort alt klart, og underskriften din er alt som mangler. Kanskje utleier understreker at det er andre som vil ha den samme boligen.

Les og forstå kontrakten

I et presset marked er det mange som er for raske med å inngå en leieavtale. Det kan føre til konflikter og unødvendige kostnader under og etter leieforholdet. Derfor er det viktig å sikre seg en god og ikke minst lovlig leiekontrakt.Spør utleier om å klargjøre hvis det er noe som er uforståelig og få gjerne en evt. klargjøring skriftlig. Vær også oppmerksom på Angrerettsloven som kan gi deg særlige rettigheter hvis leiekontrakten er inngått digitalt, som en såkalt fjernlevert tjeneste og uten direkte kontakt med utleier.

Husleieloven har noen bestemmelser som er ufravikelige, mens det er avtalefrihet for andre. At en bestemmelse i husleieloven eller andre lover som regulerer kontrakten er ufravikelig, betyr at det ikke er tillatt å avtale noe som strider imot den. 

Medlemsfordel: Student og leietaker

Kontraktsperiode

Tidsbestemte leieforhold kan ikke være kortere enn tre år. Men hvis du leier lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller tomannsbolig,og utleier bor i samme hus, er minste tiden ett år.

Skal kontraktsperioden være kortere enn lovens minstetid,må utleier gi en skriftlig begrunnelse når avtalen inngås. Begrunnelsen må også oppfylles ved endt leieforhold. Følges ikke disse reglene, blir kontrakten tidsubestemt.

Et tidsubestemt leieforhold innebærer at kontrakten løper inntil en av partene sier den opp. Leietaker har imidlertid et oppsigelsesvern. Det innebærer at en oppsigelse fra utleier både må være saklig og rimelig.

Mange utleiere har en bindingstid innenfor kontraktsperioden. Slik bindingstid er ikke ulovlig, men det blir ofte er problem for leieren som f.eks. ønsker å benytte seg av studiemuligheter i utlandet, må avbryte studier midlertidig p.g.a. egen eller andres sykdom (korona!), er avhengig av å ta jobb et annet sted i landet, eller av andre årsaker har et behov for å si opp kontrakten. Den alminnelige oppsigelsesadgangen på tre måneder etter husleieloven er fravikelig. Utleiere som har spesialisert seg på studenter kan ta inn i kontrakten at det bare er rett til oppsigelse en gang i året, innen utgangen av april og da med 3 måneders varsel for opphør innen 1. august. Det kan bli en tung økonomisk byrde hvis leieren risikerer å dekke husleie på en kontrakt som har bindingstid og en ny leiekontrakt på annet studiested/hjemsted.

Husleie

Husleieloven slår fast at husleien skal fastsettes til et bestemt beløp. Utleier kan bare kreve tillegg for utgifter til elektrisitet og brensel, samt til vann og avløp hvis disse betales etter målt forbruk.

Andre tillegg er ulovlige, selv om de er avtalt i kontrakten. Hvis du har betalt slike tillegg, kan du kreve å få pengene tilbake.

Depositum

Loven slår fast at et depositum kan tilsvare maks seks måneders husleie. Depositumet skal stå på konto i ditt navn, og verken du eller utleier kan disponere kontoen alene. Utleier skal betale det det koster å opprette kontoen, mens renteinntektene fra depositumkontoen tilfaller deg.

Leieren kan få renteinntektene utbetalt fra banken når som helst i leieforholdet. Og hvis leieren har betalt depositum til utleiers private konto, noe det ikke er lov til, kan leieren kreve pengene tilbake umiddelbart.

Økning av husleien

Husleien kan økes en gang i året i henhold til konsumprisindeksen. Det kan skje ett år etter forrige økning, med en måneds skriftlig varsel. Tre år etter siste økning kan leien heves til gjengs leie med seks måneders skriftlig varsel.

Forøvrig gjelder samme regel her som for andre krav som er i strid med loven: Har utleier økt leien ulovlig, kan du kreve disse pengene tilbake.

Avtalefrihet

Husleieloven har også noen bestemmelser det er avtalefrihet om. Punkter du og utleier må være spesielt oppmerksomme på, er vedlikeholdsplikten og krav til boligen ved inn- og utflytting.

Utgangspunktet er at leieboer kun har et beskjedent ansvar for vedlikehold, for eksempel av brytere, kraner, dørlåser etc. Det er likevel mer og mer vanlig at en utleier lemper hele eller deler av vedlikeholdsplikten på leieboeren. Utleier kan kreve erstatning når leieforholdet er avsluttet hvis leieren ikke har vedlikeholdt boligen i henhold tilkontrakten.

Innflytting

Mange konflikter som oppstår i forbindelse med avslutninger av leieforhold skyldes uenighet om hvilken stand boligen var i da leieforholdet begynte. Leieboerforeningen anbefaler at du går grundig gjennom boligen sammen med utleier når du skal flytte inn.

Leieren kan ikke kreve at utleieren skal bli med på å lage en overtakelses-protokoll, men leieren kan forsøke å forklare at det er lurt for begge. Hvis leieren ikke får utleier til å signere en overtakelsesprotokoll, kan leieren skrive sin egen og ta dine egne bilder av leiligheten for å dokumentere boligensstand.

Hvis leieren går grundig gjennom leiligheten,er det mulig å oppdage mindre skader som kunne blitt større på sikt. Det er også om å gjøre at leieren melder fra om mangler snarest mulig, slik at utleieren får beskjed om hva som er feil og kan rette. I utgangspunktet skal leieren opplyse om hva som mangelen består av, og fristen er «innen rimelig tid». Leieren bør melde mangelen skriftlig og senest innen 14 dager, hvis ikke så mister leieren retten til å klage på mangelen. På den måten blir det en ryddig start på leieforholdet og risikoen for konflikt ved flytting blir redusert.

I leieperioden

Også i leieperioden kan det oppstå mangler, skader eller uregelmessigheter i leieforholdet. Også i slike tilfeller gjelder det å si i fra «innen rimelig tid», og på samme måte som ved innflytting. I løpet av leietiden så mister ikke leieren retten til å klage på mangelen, selv om leieren er sen til å melde fra, men det kan gå ut over leierens rett til f.eks. leieavslag.

Utflytting

Leieboerforeningen får mange saker hvor utleier fremmer krav på grunn av mangelfull tilbakelevering av husrommet. Bakgrunnen kan være påstått brudd på vedlikeholdsplikten, eller at leieboer har påført skader påboligen.

Utleier må reklamere innen rimelig tid, normalt rundt to uker. Hvis leieren er uenig i kravet, må utleier bevise at leieobjektet er tilbakelevert i mangelfull stand.

Utleier må også sannsynliggjøre at kostnadene til utbedring samsvarer med erstatningskravet for utbedringen. Hvis dere ikke blir enige, må saken avgjøres av domstolene, i første omgang Husleietvistutvalget/forliksrådet. I kommunene som lå i de gamle fylkene Hordaland, Nord-og Sør­ Trøndelag og Oslo og Akershus, så er det Husleietvistutvalget som er rettinstans.

Til deg som deler leilighet/bokollektiv

Det er vanlig å leie sammen med andre. Det kan både være hyggelig og gi rimeligere leie for den enkelte, men kan innebære uventede overraskelser som f.eks. solidaransvar.

Det er fort gjort å glemme at leieboere som bare har en felles kontrakt med utleier kan ha et solidaransvar. Solidaransvar betyr at alle beboerne er ansvarlig for hele kontrakten i fellesskap. Hvis en ikke betaler sin del av husleien, kan utleier kreve beløpet av hvilken som helst av de andre personene i kontrakten.

Hvis kun en person som står oppført som leietaker i kontrakten, vil den personen fungere som utleier for de andre i kollektivet(fremleie).

De som bor i kollektiv bør skrive en avtale som regulerer ansvaret mellom dem.

Skrevet av: Tom Risa, advokat i Leieboerforeningen